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索引号:000014349/2021-31349
发布单位:金沙娱东城js55
发文日期:2021-11-26
效力状态:有效
发布时间:2021-11-29 16:55:59
主题分类:城市规划;城乡建设(含住房)
文 号:荆自然资发〔2021〕26号
金沙娱东城js55关于印发《荆州市建设工程建筑面积计算规定(试行)》的通知


荆州市自然资源和规划局

关于印发《荆州市建设工程建筑面积计算

规定(试行)》的通知

荆自然资发〔2021〕26号

各有关单位:

根据《国务院办公厅关于全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》(国办发〔2019〕11号)、《省工程建设项目审批制度改革工作领导小组关于开展湖北省工程建设项目“多测合一”工作的通知》(鄂工建审改发〔2020〕1号)等相关文件要求,为统一荆州市建设工程项目建筑面积计算和房产测量中面积计算标准,深入推进“多测合一”改革工作,以《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)、《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)、湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)等有关国家及地方规范、标准和规定为依据,结合本市实际情况,经市政府同意,制定了《荆州市建设工程建筑面积计算规定(试行)》(以下简称新《规定》),现予以发布。新《规定》发布后,建设工程的设计、报批、规划条件核实、土地核查和房地产交易、不动产登记等环节中涉及的建筑面积计算必须严格执行新《规定》。为确保新《规定》与原规范的平稳过渡,现提出如下意见,请一并执行:

    一、建设工程设计方案已经依法审定的(含市规委会审议通过的),按原规范执行;未经审定批准的,一律按新《规定》执行。

二、建设工程设计方案已按原规范批准执行,现因需要调整原设计方案的,按原规范执行。

三、同一建设工程项目分期建设的,建设工程设计方案已经审定批准的,按原规范执行;未经审定批准的,一律按新《规定》执行。

四、未报批建设工程设计方案的未批先建项目,一律按新《规定》执行。

本《规定》自下发之日起执行。


附件:荆州市建设工程建筑面积计算规定(试行)



                 2021年11月26日








附件




荆州市建设工程建筑面积计算规定

试 行



















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1 总 


1.1
为了统一建设工程项目建筑面积计算和房产测量中面积计算标准,依据《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)、《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)、湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)和《荆州市城乡规划管理技术规定》,借鉴相关城市经验与做法,结合本市实际情况,经市政府同意,制定本规定。
1.2
本规定适用于荆州市市区(含荆州区、沙市区、荆州开发区、纪南文旅区、荆州高新区)建设工程在设计、报批、规划条件核实、土地核查和房地产交易、不动产登记等环节中涉及的建筑面积计算。各县市可参照本规定执行。
1.3
设计、报批、规划条件核实及房屋产权面积测绘等环节的分摊关系除本规定有说明的情况外,按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行。

1.4 本规定未涉及内容,应符合国家和地方现行有关标准的规定。

1.5 本规定最终解释权归金沙娱东城js55所有。 



2 术  语


2.1
建筑物
用建筑材料构筑的空间和实体,供人们居住和进行各种活动的空间。
2.2
构筑物
为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。
2.3
建筑面积  
建筑物(包括墙体)所形成的楼(地)面面积,包括附属于建筑物的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等的面积。 
2.4
建筑空间
以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。

2.5 主体结构 
接受、承担和传递建设工程所有上部荷载,维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。
2.6
围护结构  
围合建筑空间的墙体、门、窗。
2.7
围护设施   
为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。 
2.8
结构层高 
楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。
2.9
结构净高
楼面或地面结构层上表面至上部结构层下表面之间的垂直距离。 
2.10
自然层 
按楼地面结构分层的楼层。 
2.11
标准层
建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。
2.12
夹层  
建筑物自然层内未形成完整楼层结构但属于建筑物整体结构的局部楼层。 
2.13
架空层  
仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。 
2.14
设备层    
是指建筑物内用作水、电、暖、卫生等设备安装或结构转换的层次。
2.15
避难层 (间)  
建筑内用于人员暂时躲避火灾及其烟气危害的楼层(房间)。 
2.16
避难兼设备层
建筑内兼具消防避难和布置设备管道等功能的楼层。
2.17
结构转换层
建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构类型与形式,并通过该楼层进行结构转换。
2.18
地下室
室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。 
2.19
半地下室 
室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3,且不超过1/2的房间。
2.20
室外地平面
建筑物外原始地基上通过整平(挖土或填土)、地坪施工后形成的场地面层。
2.21
室内走廊    
建筑物内的水平交通空间。
2.22
室外走廊
建筑物外的开敞水平交通空间。 
2.23
架空走(通)廊  
专门设置在建筑物的二层或二层以上,作为不同建筑物之间水平交通的空间。   
2.24
檐廊  
建筑物挑檐下的水平交通空间。
2.25
挑廊  
挑出建筑物外墙的水平交通空间。
2.26
前室  
指设置在人流进入消防电梯、防烟楼梯间或者没有自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间。

2.27 中庭  
建筑中贯通多层的室内大厅。 
2.28
门斗  
建筑物入口处两道门之间的空间。 
2.29
门廊  
建筑物入口前有顶棚的半围合空间。
2.30
落地橱窗  
突出外墙面且根基落地的橱窗。
2.31
飘窗  
凸出建筑物外墙面的窗户。不应有楼层楼(地)板的延伸。
2.32
阳台 
附设于建筑物外墙,设有栏杆或栏板,可供人活动的室外空间。
2.33
雨篷  
建筑物出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。 
2.34
设备平台   
指供空调机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的,对外敞开的室外空间。 
2.35
露台  
设置在屋面、首层地面或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。 
2.36
台阶  
联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。
2.37
楼梯  
由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。
2.38
室外楼梯
由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆(或栏板)、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的室外开敞建筑部件。
2.39
天井
被多个建筑物围合的露天空间,主要用以解决建筑物的采光与通风。
2.40
装饰性幕墙 
设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
2.41
变形缝 
防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。 
2.42
骑楼     

建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。
2.43
过街楼    
跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。 
2.44
跃层式住宅 
套内空间跨越两层楼及以上,且设有套内楼梯的住宅。
2.45
不动产单元
权属界线固定封闭,且具有独立使用价值的空间。  
2.46
勒脚 
在房屋外墙接近地面部位设置的饰面保护构造。
2.47
装配式外墙
用混凝土结构预制而成,在施工现场实施安装的建筑外墙。

2.48 建筑物通道

为穿过建筑物而设置的空间。

2.49 容积率

是指一定地块内,总计容建筑面积与建设用地面积的比值。

2.50 花池

悬挑于建筑主体结构外、无围护结构的附属建筑设施。

2.51 风雨连廊

位于首层,将各区域或独立的建筑物相互连接,方便居民休闲或出行,起遮阳挡雨等功能的室外公共开敞廊道。

2.52 房屋产权面积

是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,由房屋的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。

2.53 住宅套内建筑面积

住宅阳台面积比例计算中,套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙及柱体面积组成。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙,均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。




3 建筑面积计算规定


3.1
一般规定


3.1.1
建筑面积以建筑占有的空间为基础进行计算。地上、地下建筑面积应分别计算。

3.1.2 地下室、半地下室符合以下条件,其建筑面积计入地下建筑面积,否则计入地上建筑面积并计入容积率。

   地下室、半地下室在室外地平面以上部分的高度不超过1米,地下室、半地下室除地下车库出入口外只能通过垂直交通(电梯、楼梯)进入室内。

3.1.3建筑面积计算应符合下列规定(除有详细规定外):
   1
结构层高在2.2米及以上且具备下列情形之一的建筑空间按全面积计算:
   1)
建筑物主体结构内的;
   2)
有盖有围护结构封闭围合的;

    2 结构层高在2.2米及以上有盖有围护设施不封闭的建筑空间按1/2面积计算;

    3 具备下列情形之一的建筑空间不计算建筑面积:
   1)
结构层高在2.2米以下的;

    2) 无顶盖的建筑空间;

    3) 突出建筑物墙面的构件、配件及装饰性建筑等,具体计算标准见3.3特殊规定。

  



3.2 计算细则


3.2.1
地下室、半地下室的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
地下室、半地下室应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。

    2地下室、半地下室出入口坡道有顶盖的部位,高度在2.2米及以上的,应按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积;高度在2.2米以下的,不计算建筑面积。该建筑面积计入该层地下室、半地下室建筑面积。

    3从地上(幢内或幢外)通往地下各层的专用楼(电)梯间,满足住宅层高控制与疏散楼梯设计要求,单个水平投影面积不超过35平方米且仅作为人出入功能的,该建筑面积计入该层地下室、半地下室建筑面积;否则,计入地上建筑面积并计入容积率。从地上(幢内或幢外)通往地下各层的专用楼(电)梯间无论是否计入容积率,房屋产权面积计算时均计入地下室、半地下室建筑面积。

    4有顶盖的采光井应按一层计算面积,结构净高在2.1米及以上的计算全面积,净高2.1米以下,不计算建筑面积。地下室或半地下室使用的采光井,地面部分高度在2.2米及以上时,计入地上建筑面积并计入容积率,房屋产权面积计算时计入地下室、半地下室建筑面积。

    5地下室或半地下室使用的通风井、排气井,地下部分按其通过的地下室或半地下室的层数计算建筑面积,地面部分高度在2.2米及以上时,计入地上建筑面积并计入容积率,房屋产权面积计算时计入地下室、半地下室建筑面积。

3.2.2 建筑物主体空间的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
建筑物承担主要功能的建筑空间,以及结构柱、梁、结构墙体等建筑结构围合而成的主体结构建筑空间,除本规定其他条款有明确规定的情形外,无论该空间标注任何功能,无论板、顶结构及其围护结构材质,是否有开敞面,均视作自然层,按水平面积计算建筑面积并计入容积率。
   2
设备层、管道层、结构转换层、避难层按其围护结构外围水平面积计算建筑面积,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。按国家规范要求设置,结构层高不高于该建筑标准层结构层高的,其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外可不计入容积率;否则,该楼层参照该建筑标准层建筑功能计算建筑面积并计入容积率。按国家规范要求设置的,无论是否计入容积率,房屋产权面积测绘时,其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外不参与面积分摊,也不被分摊。
   3
避难层兼作设备层时层高控制可在该建筑标准层结构层高基础上增加1.5米,否则,该楼层参照该建筑标准层建筑功能计算建筑面积并计入容积率;
   4
建筑物架空层,应按其顶板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。架空层满足以下条件,其建筑面积除楼梯、电梯等交通联系空间外不计入容积率,否则其建筑面积应计入容积率;

开敞面积不得少于该层建筑面积的1/2,作为休闲、绿化景观等公共空间使用。建筑物首层作为架空层的,对外开敞面累计长度不应小于该层周长的一半,结构层高不低于该建筑标准层结构层高;建筑物二层及以上作为架空层的,应只有结构支撑而无其他外围护结构,结构层高不低于4.5米。

建筑物架空层,无论是否计入容积率,房屋产权面积测绘时,除楼梯、电梯等交通联系空间外不参与面积分摊,也不被分摊。
   5
建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算建筑面积并计入容积率,结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积,结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。
   6
建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建筑面积并计入容积率。

    7对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积并计入容积率;结构净高在2.1米以下的部位不计算建筑面积。

    8对于场馆看台下的建筑空间,结构净高在2.1米及以上的部位应计算全面积并计入容积率;结构净高在2.1米以下的部位不计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率。
   9
建筑物形态的立体书库、立体仓库,有围护结构的,应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积并计入容积率;无围护结构的,应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。

    10建筑物形态的立体车库,有围护结构的,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入1/2容积率;无围护结构的,应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入1/2容积率;无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。

3.2.3围护结构不垂直于水平面的楼层,应按其底板面的外墙外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。结构净高在2.1米及以上的部位,应计算全面积;结构净高在2.1米以下的部位不计算建筑面积。
3.2.4
建筑物确因结构安全需要建造的结构板、结构联系梁,在后期使用中不能将其转换为功能空间,在规划审批环节已经认定且后期测绘时与设计一致的,不计算建筑面积;否则,并入自然层计算建筑面积并计入容积率。
3.2.5
走廊、檐廊、挑廊、连廊和架空走(通)廊的建筑面积计算应符合下列规定:

    1与房屋相连的有顶盖的走廊、檐廊、挑廊,有围护设施的,宽度不超过3米,按其围护设施外围水平投影面积计算1/2面积并计入容积率;宽度超过3米,或有围护结构的,按其围护设施或围护结构外围水平投影面积计算全面积并计入容积率;无围护结构及围护设施,或无顶盖的,不计算建筑面积;

    2 有顶盖的连廊和架空走(通)廊,有围护设施的,按其围护设施水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率;有围护结构的,按其围护结构外围水平投影面积计算全面积并计入容积率;无围护结构及围护设施,或无顶盖的,不计算建筑面积。   

    3有顶盖无围护结构,有围护设施的走廊、檐廊、挑廊、连廊和架空走(通)廊,当顶盖不能完全覆盖围护设施时,顶盖宽度大于0.8米的,按其顶盖水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率;顶盖为镂空的,或底板与其顶盖相距超过两个自然层高的,不计算建筑面积。

    4 建筑栋之间的连廊和架空走(通)廊,应分段按上述规定计算建筑面积,房屋产权面积计算时按独立幢计算,列为不被分摊的建筑面积。  

3.2.6 门斗、门廊和雨篷的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
门斗应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。

    2 门廊按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

    3 有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率,无柱雨篷不计算建筑面积。

    4 进深不大于0.8米的门廊、雨篷,不计算建筑面积;底板与其顶盖相距超过两个自然层高的门廊、雨篷,不计算建筑面积。

3.2.7 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

3.2.8 楼梯、台阶和前室的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
位于建筑物内部,或位于建筑物外部但与建筑物内部相通且立面设有围护结构的楼梯,视为室内楼梯。室内楼梯按其在各楼层的水平投影计算建筑面积并计入容积率。房屋内的回形楼梯、旋转楼梯,按楼梯间水平投影计算建筑面积。
   2
建筑物的室内楼(电)梯,无论其是否与楼层相通,均按其通过建筑物的自然层数(含到达层)计算建筑面积并计入容积率,无盖时,最上一层室内楼梯不计算建筑面积。

    3层高在2.2米及以上的夹层、架空层、结构转换层、消防避难层、设备层中设置的楼(电)梯间计算建筑面积并计入容积率;夹层内与其不相通的楼(电)梯间、垃圾道、管道井等,不计算建筑面积。
   4
复式建筑的室内楼梯、跃层建筑的室内楼梯,按其所在的自然层层数计算建筑面积;房屋竣工后由业主自理的,依据设计图设计 的范围依附自然层计算建筑面积并计入容积率。
   5
同时服务于两侧不同层数房屋的楼梯,以层数多的一侧为准计算楼梯的层数。
   6
与建筑物不相连或仅在局部楼层与建筑物通过架空通廊相连的独立楼(电)梯,应按其设有出入口所通过的楼层计算自然层并相应计算建筑面积。
   7
室内楼梯的休息平台,挑出建筑外墙以外,无论封闭与否,均按其底板的水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。
   8
室外楼梯(不含单跑楼梯)的起点(地面)至终点(入口或入口平台)的高度内应含有一个楼层,室外楼梯并入所依附建筑的自然层(即梯段部分投影到建筑物范围的层数),按其水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率。
   9
室内的单跑楼梯(含步梯、扶手电梯)按所在的自然层计算面积并计入容积率;跨越多层的,按各自然层分段投影计算建筑面积并计入容积率;室外的单跑楼梯(含步梯、扶手电梯),按其水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率。

10 楼梯已计算建筑面积的,其下方空间,无论是否利用的,不计算建筑面积。
   11
不封闭的楼(电)梯前室,按其围护结构外围水平投影计算建筑面积并计入容积率。借用外走廊的一部分作为楼、电梯前室的,仍按外走廊计算建筑面积。

3.2.9 房屋车道的面积计算应符合下列规定:

    1 室内(结构内)车道参照室内楼梯按自然层计算全部建筑面积并计入容积率,无盖时,最上一层车道不计算建筑面积。
   2
室外(结构外)车道并入所依附建筑的自然层(即坡道部分投影到建筑物范围的层数),按各层水平投影计算一半建筑面积并计入容积率。

3.2.10 幕墙的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
嵌合于房屋横梁上的玻璃、金属等材料形成的幕墙,按横梁外沿水平投影计算建筑面积并计入容积率,以横梁厚度计算外墙体的墙厚。
   2
悬挂于结构墙体之上,起装饰作用的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙及其它材料幕墙等,按结构墙体外围水平投影计算建筑面积并计入容积率。
   3
悬挂式起围护作用的幕墙,室内楼、地板面上无围护设施的,按幕墙外沿的水平投影计算建筑面积并计入容积率。

3.2.11 建筑物的外墙外保温层不计算建筑面积、不计算房屋产权面积。

3.2.12 建筑物外墙的抹灰层、外墙贴面不计算建筑面积、不计算房屋产权面积。

3.2.13附属在建筑物外墙的落地橱窗,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。
3.2.14
屋面上建筑空间的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房和设备用房等,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。
   2
屋顶的楼梯间、水箱间、电梯机房和设备用房等,当其下方设有缓冲层或隔层时,缓冲层或隔层设计开门,且有围护结构的,应按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。结构层高在2.2米及以上的,应计算全面积;结构层高在2.2米以下的,不计算建筑面积。缓冲层或隔层设计为不开门或未封闭,该部分不计算建筑面积。
3.2.15
与室内相通的变形缝,应按其自然层合并在建筑物内计算建筑面积并计入容积率。

3.2.16 公共通道的建筑面积计算应符合下列规定:

    1穿越建筑的公共(消防)通道属于市政道路或小区道路的一部分时,通道不计算建筑面积。否则,计算全部建筑面积并计入容积率。

    2建筑物底层临城市道路、步行街设置的,作为全天候社会性公共通行的檐廊、走廊,仅有结构支撑无围护设施,地坪与相邻人行道平顺衔接,地面符合城市人行道地面敷设标准,可在平行于街道方向上通行的,不计算建筑面积。否则,按照廊状结构计算建筑面积并计入容积率。

3文教体卫、居住类项目中用于连接相互独立的建筑物、或将建筑物与城市街道、广场、小区游园等公共空间相互连接,方便人们生活和活动,宽度不超过3米的室外风雨连廊,按水平投影计算建筑面积不计入容积率。否则,按照廊状结构计算建筑面积并计入容积率。

    4 公共通道无论是否计入容积率均不计算房屋产权面积。
3.2.17
工业用地范围内的建筑物按本规定执行,其他面积指标计算参照相关部门出具的该项目审批文件执行。

3.2.18 其它不计算建筑面积的空间及结构,应符合下列规定:

    1 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和设置在首层,且全天候开放的宽度≥4米且梁底净高≥4米的建筑物通道。

    2 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等。

    3 露台、露天游泳池、花架和屋顶装饰性结构构件,以及独立的景观小品。

    4 建筑物内的操作平台、上料平台安装箱和罐体的平台。

    5 突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、金属幕墙及其它材料幕墙、外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶。

    6 室外爬梯、室外专用消防钢制楼梯和钢筋砼悬臂一字形平板式踏步楼梯。

    7 无围护结构的观光电梯,以及既有建筑增设的观光电梯。

    8 非化工企业用地内的独立的烟囱、烟道、亭、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥和防爆波电缆井等构筑物。

    9 地铁、地下快速路等公共设施出地面的排气通道(井、口部)。

    10 屋顶上的水箱或储水池等设备。

    11 活动建筑物、临时建筑物。利用市政道路的引桥、高架桥和高架桥的桥(路)面作为顶盖建造的建筑物。

    12 与建筑物室内不相通的建筑物间的变形缝。

    13 不形成建筑空间,起隔热作用的闷顶层。

    14 房屋内的中空部分。

    15 建筑物以外的地下人防通道。


3.3 特殊规定


3.3.1
特殊层高空间的建筑面积计算应符合下列规定:

    1住宅建筑结构层高大于3.6米且不超过5.8米时,按照该层建筑面积的2倍计算容积率;当层高大于5.8米且不超过8米时,按照该层建筑面积的3倍计算容积率,以此类推。跃层式住宅的门厅、客厅、餐厅的通高部分不超过上空层套内围护结构外围水平面积的30%,且高度不超过两层的,通高部分按一层水平投影计算建筑面积并计入容积率。

    2独立设置的商业街铺、居住区内的配套商业建筑首层以及配套公建首层结构层高大于5.1米且不超过7.3米时,按照该层建筑面积的2倍计算容积率;层高大于7.3米且不超过9.5米时,按照该层建筑面积的3倍计算容积率,以此类推。二层及以上结构层高按照4.5米进行控制,层高大于4.5米且不超过6.7米时,按照该层建筑面积的2倍计算容积率;层高大于6.7米且不超过8.9米时,按照该层建筑面积的3倍计算容积率,以此类推。

3办公(含科研办公)、酒店结构层高大于4.5米且不超过6.7米时,按照该层建筑面积的2倍计算容积率;当层高大于6.7米且不超过8.9米时,按照该层建筑面积的3倍计算容积率,以此类推。

    4 住宅、商业、办公、酒店等建筑首层门厅、大厅、中庭,办公和酒店的展厅、会议厅、宴会厅、多功能厅及单一空间建筑面积超过1000㎡的且有较高层高要求的集中商业等功能空间,影院、剧院、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑,不受上述层高规定控制,按照水平投影计算建筑面积。对于建筑存在多种功能的情况,按建筑功能相对应的建筑层高予以控制。

    5工业厂房因使用功能、工艺要求以及技术经济条件的需要,结构层高超过8米的,按该层建筑面积的2倍计算容积率;工业厂房内配置的办公用房参照办公标准控制。

6 对于特殊功能空间的建筑结构层高,可通过征求相关行政主管部门意见确定。

    7 对于建筑结构层高超常规指标的,房屋产权面积测绘时按湖北省地方标准《房产测绘技术规程》(DB42/T 1049-2015)执行,成果图上标注结构层高。

3.3.2 阳台的建筑面积计算应符合下列规定:
   1
住宅阳台水平投影面积的总和不超过单套套内建筑面积的15%,且其进深不大于2.4米,按阳台围护结构或围护设施的外围水平投影面积1/2计算建筑面积并计入容积率,否则按全面积计算建筑面积并计入容积率;

    2非住宅阳台,自然层阳台水平投影总面积不大于该层水平投影面积的10%,单个阳台面积不大于8平方米且进深不大于2.4米,按阳台围护结构或围护设施的外围水平投影面积1/2计算建筑面积并计入容积率,否则按全面积计算建筑面积并计入容积率;

    3未封闭阳台,顶盖不能完全覆盖围护设施时,顶盖宽度大于0.8米的,按其顶盖水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率;未封闭阳台底板与其顶盖相距超过两个自然层高的,不计算建筑面积;

    4在建筑物中设置的与公共空间相通、具有一面以上直接对外开敞的、无必要交通功能的、用于绿化、休闲的公共建筑空间,视为公共阳台。入户花园(户内)、公共阳台等,其功能和结构与阳台类似,类比阳台的规定计算建筑面积。

    5露台因屋檐造型需要设置有局部顶盖,若顶盖挑出宽度超出露台进深1/2,或顶盖挑出宽度≥2.1米时,按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率。

3.3.3 飘窗应突出外墙面,作为墙面的一部分,下部没有楼(地)板延伸,两侧没有结构柱或剪力墙延伸,满足采光的基本要求,窗台台面与室内地面的高差应在0.45米及以上或高差在0.45米以下但结构净高在2.1米以下,且外墙墙体结构外边线至飘窗围护结构外边线距离不应超过0.8米,可不计算建筑面积。

3.3.4 设备平台的建筑面积计算应符合下列规定:

    1主体结构外设置分体式空调外机的设备平台应突出外墙面,满足使用及安全要求,避免对室外活动和环境产生影响,进深(取设备平台外边线至外墙面的最大垂直距离)不大于0.8米,可不计算建筑面积。

    2单套住宅(含公寓式住宅)用于放置分体式空调外机的设备平台的数量不得超过居室(卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间)个数,每个设备平台水平投影面积不应大于1.0平方米。单套住宅用于放置中央空调外机的集中设备平台,其水平投影面积不应大于4.0平方米,每户只限设置一个且不得同时设置分体式空调外机的设备平台。

    3 非住宅建筑用于放置中央空调外机的集中设备平台,其水平总投影面积不应大于该层建筑面积的1/100,且不得同时设置分体式空调外机的设备平台。

3.3.5 突出外墙面建筑部件的建筑面积计算应符合下列规定:

    1建筑公共部位突出建筑外墙的花池,无围护结构且其底板标高与相邻地面高差不小于0.45米,其中住宅建筑花池进深不超过0.8米的,不计算建筑面积及容积率。否则按其结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

2主体结构外突出建筑外墙面的结构板、装饰性阳台等建筑部件(不含室外空调机搁板和花池),进深(取外墙附属物结构外边线至外墙结构外边线最大垂直距离)不应超过0.8米,可不计算建筑面积。

3.3.6 建筑物的室外地平面标高应符合下列规定:

建筑物的室外地平面标高,应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的,基地内又无法采用统一的室外地平面标高以及其他确需构筑地形的,应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高,通过编制修建性详细规划确定室外地平面标高;

控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的,建筑物的室外地平面标高以周边紧邻的最低城市道路中心线标高加上0.3米为基准。

3.3.7 装配式建筑外墙的建筑面积计算相关要求按荆州市人民政府《关于加快发展装配式建筑的实施意见》等相关规定执行。

3.3.8依据相关规范结合实际操作,实测边长最后测量结果在扣减合理的抹灰、装饰贴面等厚度后与设计差值在±0.028+0.0014D)以内时(限差在±0.05米时取±0.05米,D为边长),可采用原设计边长,否则应采用实测边长。房屋外墙抹灰、装饰贴面等厚度应根据现场具体情况尽可能实测,当实测有困难时,可采用设计资料中有关厚度值,当两种情况均无法获得时,可将外墙抹灰、装饰贴面等厚度统一取用0.02米计算。房屋边长取值为不含外墙抹灰和装饰贴面等厚度的长度。



条文说明


本条文说明主要对《荆州市建设工程建筑面积计算规定》第三部分“建筑面积计算规定”中的相应条款进行解释。

3.1.1建筑空间是有底板有顶盖并有围护结构或围护设施围合的空间,建筑面积衡量是建筑空间所占有地上与地下空间的体量与容量的指标,由于是以水平投影面积来测算,故对不同建筑高度有不同的计算系数。地上与地下应分别计算,以便于后续规划管理中容积率的核算。

3.1.2本条规定了建筑面积中地上与地下的区分原则,不符合地下建筑空间计算条件的,应计入计入地上建筑面积并计入容积率。项目基地内地形地势高差较大,利用原始地形建设的地下室,至少三面埋于地下(地下室顶板高度不超过室外地平面1),除地下车库出入口外仅能通过公共垂直交通(电梯、楼梯)进入室内,且没有完全埋于地下的一面不临城市道路的,计入地下建筑面积不计入容积率。

3.1.3 本条列出了通用情形下的建筑面积计算原则,针对特定建筑空间的建筑面积计算,应依据相应条款执行。

3.2.1本条规定了地下室、半地下室、采光井及为地下室、半地下室服务的专用楼(电)梯间、通风井、排气井的面积计算规则,以及需计入地上建筑面积的建筑形式。

3.2.2 本条对房屋主体空间的建筑面积计算作了规定。

1款主体结构内的建筑空间不论何种形式,均按其外围水平投影面积计算全面积。因勒脚是为保护墙体加厚的部分不能代表外墙结构面,故水平投影面积的计算应是勒脚以上墙体。单层建筑物按不同的高度确定其面积的计算。在实际建筑面积测算中,结构层高取相邻楼层楼(地)板结构面之间的垂直距离。

2款为引导合理设计和规范相应功能使用,对房屋内的设备层、管道层、结构转换层和避难层规定了不计入容积率的条件。无论其是否符合不计入容积率的条件,除楼梯间、电梯井等核心筒外的建筑面积均不参与房屋产权面积分摊计算。

3避难层兼作设备层时不计入容积率的层高控制在该建筑标准层结构层高基础上增加1.5

4款为确保架空层的公共空间性质,本条对架空层提出了相应的设计要求。凡不符合条件要求的底层架空层均需计算建筑面积并计入容积率。无论其是否符合不计入容积率的条件,除楼梯间、电梯井等核心筒外的建筑面积均不参与房屋产权面积分摊计算。

5款建筑物内的局部楼层见图1

1围护设施;2围护结构;3局部楼层

1 建筑物内的局部楼层

6规定了建筑物的室内楼梯、井道等,按自然层计算建筑面积并计入容积率。独立烟道属于构筑物,不计算建筑面积,但附墙烟道应按自然层计算建筑面积。

7款建筑坡屋顶内的空间,应按其净高确定建筑面积。

2建筑坡屋顶内的空间

8款场馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板,所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台,因其看台上部设有顶盖且在室内可供人们正常使用,所以按看台板的结构底板水平投影面积计算建筑面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台”中所称的“场馆”为专业术语,指各种“场”类建筑,如:体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。

3场馆看台下的空间

4室内单独设置的有围护设施的悬挑看台

5有顶盖无围护结构的场馆看台

9款本条款主要规定了图书馆中的立体书库、仓储中心的立体仓库等建筑的建筑面积计算规则。结构层是指“整体结构体系中承重的楼板层”,特指整体结构体系中承重的楼层,包括板、梁等构件,而非局部结构起承重作用的分隔层。起局部分隔、存储等作用的书架层、货架层均不属于结构层,故该部分分层不计算建筑面积。

6仓库中的立体货架示意图

10款本条主要规定了立体车库的建筑面积计算规则。起局部分隔作用的可升降的立体钢结构停车层不属于结构层,故该部分分层不计算建筑面积。

7无围护结构、有围护设施的立体车库

3.2.3本条对于向内、向外倾斜的情况均适用。在划分高度上,本条使用的是结构净高,与其他正常平楼层按层高划分不同,但与斜屋面的划分原则一致。由于目前很多建筑设计追求新、奇、特,造型越来越复杂,很多时候根本无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶,因此对于斜围护结构与斜屋顶采用相同的计算规则,即只要外立面倾斜,就按结构净高划段,分别计算建筑面积。斜围护结构见图8

8倾斜墙体计算图示

3.2.4 为适应建筑结构多样性,本条增加了结构板、结构联系梁的面积计算规定。

3.2.5 本条对不同建筑形式的走廊、檐廊、挑廊、连廊和架空走(通)廊的建筑面积计算做了规定。

1款有顶盖无围护结构的走廊、檐廊和挑廊不再区分有柱或无柱,宽度不超过3米,均按其围护设施(或柱)外围水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率。

9无围护结构的走廊(挑廊)

10檐廊面积计算示意图

2款有顶盖无围护结构的连廊和架空走(通)廊不再区分有柱或无柱,均按其围护设施(或柱)外围水平投影面积计算1/2建筑面积并计入容积率。


11无围护结构的连廊

12架空走廊

3款规定了有顶盖无围护结构,有围护设施的走廊、檐廊、挑廊、连廊和架空走(通)廊不计算建筑面积的情形。底板与其顶盖相距超过两个自然层高(不含两个自然层高)的,不计算建筑面积;当顶盖不能完全覆盖围护设施时,顶盖宽度不超过0.8米,不计算建筑面积。本条所规定的不计算建筑面积的情形不适于有围护结构的走廊、檐廊、挑廊、连廊和架空走(通)廊。

3.2.6本条对门斗、门廊和雨篷的建筑面积计算作了规定。门斗是建筑物出入口两道门之间的空间,它是有顶盖和围护结构的全围合空间。门廊、雨篷至少有一面不围合。建筑物出入口上方设置的遮雨、遮阳的上盖,当上方为建筑时,下方空间视为门廊;当为专设盖板时,则视为雨蓬。雨篷划分为有柱雨篷(包括独立柱雨篷、多柱雨篷、柱墙混合支撑雨篷、墙支撑雨篷)和无柱雨篷(悬挑雨篷),无柱雨篷不计算建筑面积。

13门斗

14雨篷

15门廊

3.2.7本条对棚状结构的建筑物建筑面积计算作了规定,不区分单、双排柱,在车棚、货棚、站台、加油站和收费站内设有围护结构的管理室、休息室等,另按相关条款计算面积。

16棚结构建筑

3.2.8 本条对楼梯和前室的建筑面积计算作了规定。

1规定了室内楼梯为位于建筑内部或位于建筑外部但与建筑物内部相通且立面设有围护结构的楼梯,面积计算不再保留对室内楼梯中空部分面积扣除的规定。

17室内楼梯与室外楼梯图示

2款考虑了室内楼梯无顶盖时的情形。

3款规定了夹层内与其相通的楼(电)梯间计算建筑面积并计入容积率。

4款考虑到复式建筑的室内楼梯、跃层建筑的室内楼梯作为复式上层唯一通道,无论竣工时是否配建均应计算建筑面积。

8款规定了室外楼梯层数的判断方法为“梯段部分投影到建筑物范围的层数”。如图18中,梯段投影到主体建筑物只覆盖了2个层高(顶盖不考虑),因此室外楼梯所依附的建筑物自然层数为2层,不应理解为“上到3层,依附3层。”

18室外楼梯示意图

11款本条款对不封闭的楼(电)梯前室面积计算作了规定。借用外走廊的一部分作为楼、电梯前室的,仍按外走廊计算建筑面积。

19借用走廊作电(楼)梯前室示意图

3.2.10幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分。悬挂式起围护作用的幕墙,室内楼、地板面上有围护设施的,按室内楼、地板面外沿水平投影计算建筑面积;设置在建筑墙体外起装饰作用的幕墙,按结构墙体外围水平投影计算建筑面积。

20起围护作用的幕墙示例

3.2.11 鼓励绿色节能建筑的保障实施,便于建筑设计与产权登记计算的便利性,统一计算口径,明确外墙外保温层、墙面抹灰和装饰面等均不计算建筑面积。

3.2.14 本条款对屋面上建筑空间的建筑面积计算作了规定。

2款电梯井缓冲层不单独计算建筑面积。

21屋面电梯缓冲层

3.2.16 为提升小区居住品质,引导合理设计,本条对公共通道的建筑面积计算做了单独规定,符合条件的,

计算建筑面积;不符合的,依照相应条款计算建筑面积并计入容积率。公共通道无论是否计入容积率均不计算房屋产权面积。

3.2.18 本条对不计算建筑面积的空间作了规定。

1款骑楼、过街楼以及建筑物通道等作为公共开放通行的部分,与市政人行道路、步行街等相连通的,不计算建筑面积。

5款突出房屋墙面的构件是组成房屋结构的各单元,如房屋的梁、柱等,这里指的是突出房屋墙面的梁、柱等构件。

3.3.1 本条对特殊层高空间的建筑面积计算作了规定。

为使建筑面积真实体现建筑对城市空间的占用程度,国内不少城市均对层高超过一定高度的建筑空间进行加倍计算建筑面积,本条借鉴其他城市的实施情况,对不同使用功能的建筑中有特殊结构层高的建筑空间的面积计算做了规定。对于特殊层高空间的建筑面积计算,由于没有结构板,房屋产权面积计算仍按原标准执行。

3.3.2 本条对阳台的建筑面积计算作了规定。

1款为引导合理设计,同时使计容建筑面积与房屋产权面积相衔接,对住宅套内阳台不再按结构内、结构外区分,均按围护结构或围护设施的外围水平投影面积的1/2计算建筑面积。同时为防止套内阳台设置失控,对住宅套内按1/2计算建筑面积的阳台做了比例和尺寸限制。住宅阳台面积比例计算中,套内建筑面积由套内的房屋使用面积、套内墙及柱体面积组成,不包括套内阳台面积。

3款规定了未封闭阳台不计算建筑面积的情形。

5款对露台有上盖的情形作了规定。

3.3.3 本条款对飘窗的面积计算作了规定。

3.3.4 本条款对设备平台的面积计算作了规定。

3.3.5为防止花池移作他用,产生面积计算风险。针对花池一般用于种植小型花卉的特点,对不计面积的花池提出设计要求,并规定不符合设计要求的花池应计算建筑面积。



解读文件: 《荆州市建设工程建筑面积计算规定 (试行)》政策解读
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